!!!!!คอนโดไม่ใช่การลงทุน ถ้าไม่ได้อยู่จริงอย่าซื้อ!!!!!

สถานการคอนโดในปัจจุบันนั้นเติบโตมหาศาลอย่างไม่ค่อยเป็นธรรมชาติ การการันตียอดขายแทบจะร้อยเปอร์เซ็น เพียงแค่ในช่วงเปิดตัวของโครงส่วนใหญ่ นั่นยั่วยวนทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคที่ทำตัวเป็นนักลงทุนรายย่อย รูปแบบของการซื้อเก็งกำไรคอนโดนั้นมีตั้งแต่ซื้อขายใบจอง, ขายดาวน์, ซื้อแล้วเอาไปขายเอง, ฝากเซลลขาย, ซื้อตอนเริ่มก่อสร้างขายตอนสร้างเสร็จ ไปจนถึงซื้อให้คนเช่าในระยะยาว ในทุกรูปแบบก่อให้เกิดดีมานเทียมขึ้นจากการคาดเดาตลาด ส่งผลให้ราคาคอนโดสูงกว่าที่เป็นจริงอย่างไม่มีเหตุผล ในขณะที่โครงการที่ดีกว่าก็ดูเหมือนจะแพงกว่าทยอยออกมากันอีกเรื่อยๆ เกิดการเก็งกำไรและการปั่นราคาคอนโดกันมหาศาลจนน่าเป็นห่วง จนต้องมาเขียนบทความนี้ ผู้เขียนเองเป็นส่วนหนึ่งของผู้ประกอบการ หากแต่เป็นผู้ประกอบการรายเล็กเล็กจิ๋วๆๆๆ ที่เห็นผลเสี่ยงของการเก็งกำไรคอนโดในระยะยาวและยังอยากมีงานทำไปอีกนานๆ (และไม่อยากถูกด่าในภายหลังด้วย) จึงใช้เวลาและข้อมูลเท่าที่มีอยู่ตอนนี้เขียนขึ้นมา หวังว่าจะเป็นประโยชน์แก่ผู้บริโภคโดยทั่วไปบ้าง เดี๋ยวจะหาว่าไม่เคยเตือน....

ความน่าลงทุนในคอนโดปัจจุบันบันไม่ต่างไปจากความน่าลงทุนของแชร์แม่ชม้อย, แอมเวย์หรือจตุคามรามเทพ เป็นความน่าลงทุนที่คาดหวังที่ผลกำไรในระยะสั้นเป็นหลัก และไม่ได้มาจากตัวโปรดักโดยตรง เห็นได้ว่าไม่มีการพัฒนาในตัวโปรดัก โดยหวังผลทำกำไรเฉพาะหน้าด้วยความไม่มีประสบการณ์ของผู้บริโภคเป็นหลัก เพราะแทบจะร้อยทั้งร้อยของผู้บริโภคนั้นไม่เคยใช้ชีวิตในคอนโดมาก่อน จึงไม่มีความสามารถในการให้คุณภาพกับคอนโดที่ตัวเองซื้อมาได้ การขายคอนโดที่ยังเป็นกระดาษล่วงหน้า ผ่านระบบเซลล์เน้นมุ่งเน้นยอดขายเป็นหลัก โดยไม่ได้เน้นการให้ข้อมูลที่เป็นจริงทั้งหมดของโครงการ (หลายโครงการไม่ให้ลูกค้าดูผังโครงการ หรือปรับเปลี่ยนผังในภายหลัง, การบอกจำนวนที่จอดรถที่ไม่แน่นอน ปิดบังข้อเสียต่างๆ ฯลฯ) และจนถึงปัจจุบันยังไม่มีหน่วยงานใดๆของรัฐเข้ามาดูแล การจัดแคมเปญสร้างความแข่งขันยิ่งบีบการตัดสินใจของผู้บริโภคและสัญญาที่ไม่เป็นธรรมก็ทำให้หมดสิทธิต่อรอง ไม่ต่างจากหุ้นที่ถูกปั่นขึ้นไป จนวันนึงจะถูกทุบขายใครขายไปหมดก่อนก็รอดตัวไปใครถือไว้เยอะก็มีแต่เจ๊ง คนที่ถือโครงการใหญ่ที่สร้างไม่เสร็จอาจเสียเงินฟรี คนที่ซึ้อตอนราคาตอนปลายเทียบได้กับซื้อความเป็นหนี้ไปตลอดชีวิต

ในแง่ของผู้ประกอบการ ตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นถูกฝูกขาดโดยกลุ่มบริษัทไม่กี่กลุ่ม โดยถ้าไม่นับว่าเป็นบริษัทลูกบริษัทหลานหรือญาติโกโหติกากันมา เรียกได้ว่ากทม.แทบทั้งเมืองถูกสร้างขึ้นโดยคนกลุ่มเดียวและด้วยระบบเดียว (บ้านจัดสรร) ทำให้จริงๆแล้วแทบไม่มีการแข่งขันในแง่ของโปรดักเลย แต่เป็นการเสี่ยงดวงกับมาเก็ตแค็บของตลาดมากกว่า สถานการอสังหาก่อนช่วงบูมของคอนโด ผู้ประกอบการเจ้าใหญ่ๆหลายๆเจ้าได้ทุ่มทุนลงไปกับโครงการความหนาแน่นต่ำ (บ้านเดี่ยวทาวน์เฮ้าส) จนเกิดโอเวอร์ซัพพลาย ล้นตลาดอยู่เป็นจำนวนมาก การมาถึงของปรากฎการณ์คอนโดทำให้ผู้ประกอบการหน้าเก่าหลายๆเจ้า ปรับพอร์ตการลงทุนมาลงทุนในคอนโดมากขึ้นในขณะที่ยังขาดสภาพคล่องอยู่เป็นทุนเดิม เกิดการลดราคาแจกแถมโปรโมชั่นมโหฬารในตลาดบ้านจัดสรรในปัจจุบัน และเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ๆขึ้นมาพร้อมกันหลายๆโครงการขึ้นมาตอบรับ (มีหลายบริษัทใหญ่ในปัจจุบันที่ลงทุนกับโครงการที่สเกลใหญ่เกินตัวโดยที่ไม่มีสภาพคล่องเท่าไหร่ คงพอได้ข่าวกันบ้าง) เพราะใครๆก็กลัวตกรถขบวนนี้กันทั้งนั้น....

คอนโดนั้นเป็นโครงการที่ต้องก่อสร้างในทีเดียวทั้งตึก ไม่สามารถแบ่งแปลงสร้างเหมือนบ้านเดี่ยวได้ จึงเป็นโครงการที่ต้องลงทุนสูงในคราวเดียว การลงทุนในคอนโดของผู้ประกอบการนั้นมาจากสถาบันการเงินเป็นหลัก แบงค์นั้นอย่างที่เราๆรู้กันอยุ่แล้ว เป็นเสือนอนกิน ดังนั้นถ้าหวยยังไม่ล๊อคแบงค์ก็จะไม่แทง และไครทีเรียในการตัดสินใจของแบงค์นั้นมีเพียงอย่างเดียวคือ “กำไร” มาตราการควบคุมเดียวในการปล่อยกู้ทำโครงการของแบ็งค์ก็คือ “ยอดจอง” ถ้าโครงการไหนมียอดจองแบ็งค์ก็จะปล่อยกู้ ยิ่งจองเยอะสัดส่วนลงทุนของแบงค์ต่อผู้ประกอบการก็ยิ่งสูงตาม จนแทบกลายเป็นการจับเสือมือเปล่าของผู้ประกอบการหน้าเก่า (ในขณะที่ไม่ให้หน้าใหม่กู้) ผลักดันโครงการออกมาพร้อมๆหลายๆโครงการ ทำให้เกิดการทุ่มตลาดอย่างบ้าเลือดในช่วงพรีเซลล์และการเมคยอดจอง จะเห็นได้จากการที่โครงการหลายโครงการที่ (ข่าวว่า) ทำยอดจองถล่มทลาย แต่ยังเริ่มก่อสร้างไม่ได้ซักที ในขณะที่แบ๊งค์ต้องการปล่อยกู้สร้างตึก แต่แบงค์ก็กลัวหนี้เสียจากการผ่อนคอนโดของรายย่อยในระยะยาวด้วย การอนุมัติเงินกู้ซื้อคอนโดปัจจุบันเป็นไปได้อย่างยากลำบาก ผู้จองไม่กี่รายที่จะมีศักยภาพในการกู้จริงแม้วงเงินอยู่ที่ล้านต้นๆถึงสองล้าน แต่จากข้อมูล ในกทม.ทั้งหมดมีคนที่พอกู้เงินจำนวนนี้ได้อยู่ราว 4 แสนคนเท่านั้นเอง เมื่อเทียบกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่เป็นจริง ตลาดหลักของคอนโดเมืองนั้นอยู่ในกทม. ซึ่งมีการขยายตัวของที่อยู่อาศัยราวๆปีละ 7-8 หมื่นยูนิต ในปัจจุบันคอนโดที่ยังอยู่ในตลาดและระหว่างก่อสร้างอีกราว 2-3 เท่าของจำนวนนี้ และมีแนวโน้มเปิดตัวมากขึ้น (ตามการปรับพอร์ตการลงทุนของผู้ประกอบการรายเก่าๆ) ยังไม่นับผู้บริโภคบางส่วนที่ไม่ยอมรับที่อยู่อาศัยที่ไม่ติดดิน จึงนับได้ว่าคอนโดมีปริมาณล้นตลาดอยู่พอสมควร (ปริมาณที่ล้นตลาดอยู่นั้นจริงๆแล้วใกล้เคียงกับช่วงก่อนฟองสบู่แตกปี 97 แถมช่วงนี้บาทไทยก็แข็งเหมือนกันซะด้วยสิ....)

ปัญหาการเก็งกำไรคอนโด ในระยะสั้นๆเช่น มีผู้บริโภคจำนวนมากที่ไปจองคอนโดไว้โดยที่ไม่มีความสามารถในการผ่อนจริง หลายคนไม่รู้ตัวนึกว่าผ่อนดาวน์ได้ก็พอแล้ว แต่ในขณะเดียวกันหลายคนก็รู้ว่าผ่อนไม่ได้แต่หวังจะขายจองออกให้ได้ก่อนโอน โครงการไหนขึ้นใหม่ก็ไปจองเพิ่มเอาไว้อีก ในขณะที่การขายรีเซลลไม่ซื้อง่ายขายคล่องอย่างที่คิด เพราะดีมานเทียมนั้นโอเวอซัพพลายอยู่แล้ว โครงการใหม่ๆก็มีเกิดขึ้นคลอดเวลาด้วย สุดท้ายอาจถูกบังคับโอนได้ห้องที่ไม่อยากได้มาเป็นภาระ หรือในกรณีทิ้งดาวน์นั้นจะส่วงผลกับงวดเงินกู้จากแบงค์ทำให้โครงการขนาดใหญ่ๆที่ต้องก่อสร้างนานๆถูกระงับการก่อสร้างได้ หรือปัญหาในระยะยาวเช่น ปํญหาเรื่องความแออัด โครงการคอนโดส่วนใหญ่จะพยายามฟิกซ์ขนาดยูนิตห้องไว้ให้เล็ก เพื่อให้ออกมาขายในตลาดใหญ่ ราคาต่อยูนิตจะได้ไม่สูงมาก ในขณะที่การอยู่อาศัยร่วมกันนั้นไม่เคยอยู่ในความเรียนรู้ของคนไทย การเคารพสิทธิของคนอื่นและการรักษาสมบัติส่วนรวม เสียรบกวนเด็กร้องหมาเห่าจากข้างห้อง จะเห็นผลกับโครงการที่มีความหนาแน่นสูง ในขณะที่การเก็บค่าส่วนกลางจะเป็นปัญหาของโครงการขนาดเล็ก ระบบขนส่งมวลชนของกทม.นั้นยังใช้เป็นระบบหลักไม่ได้ และคงอีกนานกว่าจะครอบคลุมพื้นที่ส่วนใหญ่ การใช้รถยนต์จึงยังเป็นความจำเป็นอย่างหลีเลี่ยงไม่ได้อยู่ดี ที่จอดรถน่าจะเป็นปัญหาหลักที่เห็นได้ชัดที่สุดของคอนโดเนื่องจากกฏหมายควบคุมอาคารชุดของไทยในปัจจุบันนั้นกำหนดจำนวนที่จอดรถไว้ตามพื้นที่ขายคิดแล้วประมาณ 30-40 เปอร์เซ็นของจำนวนยูนิตเท่านั้นเอง (โครงการไหนที่บอกว่า 60-70 เปอร์เซ็นแปลว่าเค้านับรวมจอดขวางไปด้วยแล้ว) ยิ่งโครงการที่มีสัดส่วนห้องเล็กมากที่จอดรถก็จะยิ่งน้อยตามไปนั่นเอง ปัญหาจากการให้เช่าห้องในระยะยาวก็ดูจะไม่มั่นคง ความต้องการเช่านั้นในพื้นที่หนึ่งๆไม่เปลี่ยนไปมาก อยู่บนพื้นฐานของปริมาณงานที่อยู่ในบริเวณเป็นหลัก ในขณะที่มีหอพัก,อาพารต์เม้นต์หรือเซอร์วิสอาพารต์เม้นต์รองรับอยู่ด้วย และอัตราการเพิ่มเรื่อยๆของห้องเปล่าที่จะมาให้เช่า จึงไม่น่าเป็นไปได้ที่จะคงจำนวนและราคาเช่าในระยะยาวได้ การผ่อนคอนโดปัจจุบันแบงค์ให้กู้ที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่าสิบล้านบาทแทบจะร้อยเปอร์เซ็นและให้ระยะเวลาผ่อนยาวสูงสุดถึงสามสิบปี นั่นหมายถึงหนี้ก้อนมหาศาลชั่วชีวิตแลกกับห้องรูหนูขนาด 30 ตรม. ต่อให้ดอกเบี้ยในปัจจุบันยังถูกอยู่แต่ในระยะเวลา 30 ปีก็ไม่แน่จะมีอะไรเกิดขึ้นได้บ้าง และหลังจากสามสิบปีสำหรับโครงการหนาแน่นสูงก็ไม่รู้สภาพจะเหลือซักเท่าไหร่

เท่าที่เขียนมานั้นคงยังไม่ใช่ทั้งหมดของปัญหาและสถานการที่กำลังเกิดขึ้น (แต่ขี้เกียจพิมพ์แล้วเมื่อยมือ) หวังว่าเพื่อนๆในห้องนี้ที่สนใจซื้อคอนโดอยู่ จะได้พิจารณาปัจจัยเสี่ยงและตัดสินใจอย่างรอบคอบขึ้นได้บ้าง ที่อยู่อาศัยนั้นเป็นสิ่งจำเป็น แต่มันก็ไม่ใช่ตลาดหุ้นที่จะเข้ามาทำกำไรกันจริงจัง (ตลาดหุ้นเองก็ไม่ใช่ว่าใครจะได้กำไรซักเท่าไหร่) กำไรที่ได้มากก็มาจากผู้บริโภคอื่นที่มาซื้อต่อ ไม่ได้เป็นการสร้างงานหรือสินค้าใดๆ ยิ่งเพิ่มค่าใช้จ่ายทางอ้อมแก่อุตสาหกรรมที่รองรับ ดังนั้นจึงขอแนะนำให้ซื้อคอนโดเฉพาะเอาไว้อยู่จริงเท่านั้น จะช่วยให้ตลาดคอนโดมีราคาที่เป็นจริงมากขึ้น และผู้ประกอบการก็จะมาแข่งขันกันที่คุณภาพเพิ่มขึ้น ให้ผู้บริโภคได้โปรดักที่มีคุณภาพและราคาที่สมเหตุสมผลจริงในระยะยาว..... เอวัง

http://is.gd/3Hlfak

---