คู่มือการลงทุนในกองทุน REIT ฉบับสมบูรณ์

 

REIT คืออะไร

สมัยก่อน เรามักจะเห็นคนรวยชอบซื้อ ชอบสะสมอสังหาริมทรัพย์ ที่มีทำเลดีๆ และราคาไม่สูงมาก ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน ทาวน์เฮ้าส์ เพื่อลงทุนระยะยาวแล้วขายทำกำไรส่วนต่างราคา หรือเพื่อปล่อยเช่า สร้าง Passive Income 

การลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ตรงๆ นั้นต้องใช้เงินค่อนข้างสูง หลักแสน หลักล้าน หรือสิบล้านบาท ซึ่งคนที่ไม่ได้มีฐานะดีมากนั้น อาจจะลงทุนได้ลำบาก แต่ปัจจุบันเรามีกองทุนที่ชื่อว่า REIT ซึ่งจะเปิดโอกาสให้คนที่ไม่ได้มีเงินมากๆ ได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้เหมือนกัน

กองทุน REIT นั้นคือหุ้นประเภทนึงที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย​ ซึ่งเป็นการระดมทุนเพื่อไปซื้อหรือเซ้งอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่างๆ แล้วนำมาปล่อยเช่าและรับรู้รายได้จากค่าเช่า

การลงทุนในกองทุน REIT ก็เปรียบเสมือนว่าเราลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับรายได้จากค่าเช่านั่นเอง  และเราสามารถลงทุนในกองทุน REIT เพื่อสร้าง Passive Income ได้โดยใช้เงินลงทุนหลักร้อย หลักพันบาทเท่านั้น

ข้อดีและข้อเสียของ REIT

ข้อดีของ ​REIT

• สภาพคล่องสูง สามารถซื้อขายได้ทุกวัน
• ใช้เงินลงทุนน้อย เงินร้อย เงินพัน ก็สามารถซื้อได้ ตัวอย่างเช่น GAHREIT ราคาหุ้นละ 8 บาท เราสามารถเริ่มต้นซื้อได้ด้วยเงิน 800 บาท (8 x 100 หุ้น)
• จ่ายปันผลสม่ำเสมอ เพราะกองทุน REIT มีรายได้จากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ และกองทุน REIT หลายๆ กองทุน จ่ายปันผลทุกไตรมาส การลงทุนในกองทุน REIT เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการสร้าง Passive Income
• เงินปันผลค่อนข้างสูง (3-6%) ดีกว่าฝากธนาคาร
• ค่าเช่าสามารถปรับเพิ่มขึ้นได้ตามเงินเฟ้อ ทำให้ผู้ลงทุนได้รับเงินปันผลที่สูงขึ้นในอนาคต
• มีผู้จัดการกองทุน REIT ที่จะมาบริหารจัดการ หาผู้เช่า โฆษณา และบำรุงรักษาทรัพย์สินให้เรื่อยๆ
• ผู้ลงทุนสามารถเลือกลงทุนได้หลากหลายทรัพย์สิน หลากหลายอุตสาหกรรม ซึ่งเป็นการกระจายความเสี่ยงไปในตัว ตัวอย่างเช่น สมมติเรามีเงิน 2 ล้านบาท 
• ถ้าเราเลือกลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เราก็ซื้อได้แค่ 1 ห้อง ซึ่งถ้าเกิดไม่มีคนเช่า เราก็ไม่มีรายได้
• ถ้าเราเลือกซื้อกองทุน REIT เราสามารถซื้อกองทุน REIT ได้หลายๆ กองทุน เช่น CPNREIT, LPF, IMPACT, DREIT, etc ถ้าบางกองทุนไม่จ่ายเงินปันผล แต่เราก็จะยังได้รับเงินปันผลจากกองอื่นๆ อยู่ ซึ่งทางเลือกที่สองนี้ ค่อนข้างปลอดภัยกว่าทางเลือกแรก

ข้อเสียของ REIT

• ผู้ลงทุนไม่สามารถ Leverage หรือกู้เงินมาลงทุนได้ ต้องใช้เงินสดเท่านั้น

ประเภทของ REIT 

แบ่งตามอุตสาหกรรม

• Commerce คือกองทุน REIT ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับค้าปลีก เช่น
• LPF ลงทุนในพื้นที่ห้างสรรพสินค้า Lotus (บางสาขา) เพื่อปล่อยเช่า
• CPNREIT ลงทุนในพื้นที่ห้างสรรพสินค้า Central (บางสาขา) เพื่อปล่อยเช่า (CPNREIT ลงทุนทั้ง Commerce และ Office)
• Industrial คือกองทุน REIT ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับอุตสาหกรรม เช่น
• WHART ลงทุนในโรงงานและคลังสินค้าของกลุ่ม WHA เพื่อปล่อยเช่า
• ​FTREIT ลงทุนในโรงงานและคลังสินค้าของกลุ่ม FPT เพื่อปล่อยเช่า
• Office คือกองทุน REIT ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับออฟฟิศ เช่น
• TPRIME ลงทุนในออฟฟิศ Exchange Tower และ Mercury Tower เพื่อปล่อยเช่า
• CPNCG ลงทุนในออฟฟิศ Central World เพื่อปล่อยเช่า
• Residential คือกองทุน REIT ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับโรงแรม เช่น
• GAHREIT ลงทุนในโรงแรม Sheraton Hua Hin Resort & Spa
• Infrastructure คือกองทุน REIT ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับโครงสร้างพื้นฐาน เช่น
• DIF ลงทุนในเสาเครือคร่ายของ True
• Other อื่นๆ เช่น
• IMPACT ลงทุนใน Impact Exhibition

แบ่งตามกรรมสิทธิ์การถือครองที่ดิน

• Freehold คือกองทุนมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินของโครงการ เป็นเจ้าของที่ดิน ทำให้ได้รับ Capital Gain ในอนาคต ถ้าหากราคาที่ดินมีแนวโน้มสูงขึ้น ถ้าเราถือกองทุน REIT แบบ Freehold ก็เปรียบเสมือน เราก็เป็นเจ้าของที่ดินนั้นๆ ด้วย
• Leasehold คือกองทุนลงทุนแบบสิทธิ์การเช่าที่ดิน (เซ้ง) ซึ่งถ้าสัญญาเช่าที่ดินหมดอายุ ราคากองทุนก็จะเป็น 0
• Freehold & Leasehold คือกองทุนอาจจะมีทรัพย์สินบางส่วนเป็น Freehold และทรัพย์สินอีกบางส่วนเป็น Leasehold

เงินปันผลกองทุน REIT ค่อนข้างน่าสนใจ

รูปด้านล่าง คือกองทุน REIT ที่จ่ายเงินปันผลมากกว่า 5% (จากข้อมูลวันที่ 20 มกราคม 2023)

ตัวอย่างกองทุน ​REIT ที่น่าสนใจ

• LPF
• สัดส่วน freehold ค่อนข้างสูง ประมาณ 70%
• ให้เช่าพื้นที่ในห้างโลตัส 20 กว่าสาขา ความเสี่ยงค่อนข้างต่ำ
• ปันผลปัจจุบันประมาณปีละ 4%-5%
• FTREIT
• สัดส่วน freehold ค่อนข้างสูง ประมาณ 70%
• คลังสินค้าและโรงงานอุตสาหกรรม
• ปันผลปัจจุบันประมาณปีละ 5%
• IMPACT
• สัดส่วน freehold 100%
• ให้เช่าพื้นที่อาคารแสดงสินค้า impact เมืองทองธานี
• ปันผลปัจจุบันประมาณปีละ 5%
• GAHREIT
• สัดส่วน freehold 100%
• โรงแรม Sheraton Hua-Hin Resort & Spa
• ปันผลปัจจุบันประมาณปีละ 5%-6%

ข้อควรระวัง

• ไม่ควรลงทุนหุ้นหรือกองทุน REIT แค่ 1-2 ตัว เพราะมีความเสี่ยง ควรลงทุนอย่างน้อย 6 ตัว และกระจายหลายๆ อุตสาหกรรม เช่น โรงแรม ห้างสรรพสินค้า ออฟฟิศ
• เงินปันผลในอดีต ไม่การันตีว่าอนาคตจะได้เงินปันผลเท่าเดิม เราในฐานะนักลงทุนต้องวิเคราะห์ ติดตามข้อมูลอย่างสม่ำเสมอ